Inversión inmobiliaria en Madrid – Parte 1: Compra del inmueble

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Hoy os queremos hablar de un proyecto de inversión inmobiliaria que estamos realizando en Dosplanos. Hemos adquirido un inmueble para realizar una reforma integral y ponerlo en el mercado, bien sea para alquiler o venta. En esta entrada os hablaremos del proceso de compra.

Puntos a tener en cuenta:

A la hora de buscar un inmueble en Madrid para este tipo de inversión, hemos valorado diferentes puntos que son clave a la hora de encontrar una oportunidad de inversión con la que poder obtener una rentabilidad interesante:

Localización:

Buscábamos una zona con potencial para un inversor de tamaño medio. Una zona que estuviera bien situada, con acceso a transporte público, y que los precios de la zona fueran ajustados para una ciudad como Madrid. En este caso buscamos un equilibrio entre el tamaño del inmueble, y el nivel de la zona en la que vamos a invertir. Un piso pequeño en una zona de más nivel, o un piso grande en una zona mal comunicada pueden repercutir negativamente en la rentabilidad del proyecto.

Comunidad de propietarios y zonas comunes:

Buscábamos un edificio que estuviera en buen estado de mantenimiento, y que tuviera bastantes vecinos. Una derrama importante por un edificio en un estado deficiente, entre pocos propietarios, puede hacer que la cuota de la comunidad suba notablemente. En las zonas comunes buscábamos que el edificio tuviera ascensor, y un portal accesible y visualmente atractivo.

Vivienda:

Buscábamos una vivienda para realizar una reforma integral, y así poder sacar todo el provecho que podamos del proyecto que realizaríamos después. Preferíamos que estuviese en el estado más original posible, salvo arreglos puntuales, para no tener que pagar por mejoras que no vamos a aprovechar. Buscábamos viviendas exteriores a ser posible, con buena luz natural, y bien ventiladas. En cuanto al tamaño, tendría que tener sitio para tres habitaciones. Por último queríamos evitar barreras en el piso para poder crear un espacio lo más abierto posible.

Precio:

Para poder obtener una rentabilidad interesante, y conseguir vender en el menor tiempo posible, buscábamos una vivienda que, por el estado de la misma, estuviese por debajo del valor de mercado, y no superase la media del precio de las viviendas de la zona. Esto implica que, una vez terminado el proyecto de reforma, podemos salir al mercado con un precio competitivo para la zona y el tamaño del inmueble. Así nos aseguramos una gran cantidad de clientes potenciales para el inmueble.

Una vez estudiadas todas las variables que hemos mencionado arriba, vimos que en el mercado actual, el distrito de Tetuán parecía el más interesante. Centramos la búsqueda en esa zona y visitamos varios inmuebles.

La vivienda en cuestión

De todas las visitas que hicimos, había una vivienda en el barrio de Berruguete (Distrito de Tetuán)que destacaba sobre el resto, ya que cumplía con la mayoría de características que estábamos buscando. Una vivienda antigua, sin reformar, en un edificio en buen estado, y una comunidad de vecinos numerosa. El piso en si tenía una distribución muy cerrada, y salvando la pared de la puerta de entrada era bastante cuadrado, lo que nos da juego para poder realizar una distribución de las estancias sin muchos compromisos. La zona está muy bien comunicada, cerca de servicios públicos y comercios, y cercana al centro de Madrid.

Proceso de compra

Gestionamos todo el proceso con un agente inmobiliario, y concretamos algunos detalles de la operación para que no quedara ningún fleco suelto. Una vez que se comprobó que la operación era viable con términos en las que las dos partes estuvieran de acuerdo, barajamos la opción de comprarlo a título personal, o a través de una sociedad inmobiliaria. Es un tema complejo que trataremos más adelante en otra entrada del blog.

A partir de aquí, sólo quedó cerrar la compra-venta del inmueble, y ponernos manos a la obra con la reforma. Os contaremos cómo lo hicimos en la próxima entrada.