Inversión inmobiliaria en Madrid – Parte 3: Ejecución de los trabajos

Berruguete 3

En esta entrada os vamos a contar cómo realizamos la reforma de este piso, para que podáis conocer un poco mejor el trabajo que hacemos.

Empezando el proyecto

Se realizó la demolición completa de la vivienda, quitando todos los tabiques e instalaciones. Se dejó conectado un cuadro eléctrico de obra y un punto de agua nada más. Después de esto, se limpió toda la obra, y se quedó lista para el replanteo.

Esta es quizás la parte más delicada de una obra. Una vez hecha toda la demolición, nos aseguramos que todas las mediciones son correctas, y evaluamos el estado del inmueble por si nos hemos encontrado con algún detalle adicional que tengamos que solventar (P.ej. Bajantes en mal estado, humedades, etc.)

Una vez revisado todo esto, se traslada toda la información de los planos a la obra. Se replantean muros e instalaciones, y se comprueba que no haya que hacer ningún ajuste adicional. Con todo esto, se ajusta el planning de la obra, y se organiza a los equipos para que empiecen la fase de construcción.

Replanteo de instalaciones de electricidad

Es importante tener en cuenta los plazos en cualquier obra, pero en un proyecto de inversión inmobiliaria es más importante si cabe. Cada semana que no está la vivienda en el mercado, sea para alquiler o venta, son oportunidades perdidas y dinero que se escapa de los bolsillos de los inversores. Para ello hay que cumplir con los plazos que se establecen en esta fase de la obra por parte de todos los equipos que trabajen en ella. Se negocia con ellos las fechas de finalización de sus trabajos, ya que si no terminan ellos en muchos casos no pueden empezar los siguientes.

Detalles a tener en cuenta

En un proyecto de este tipo no sacrificamos la calidad de los materiales ni de la mano de obra, pero os podemos dar algunos consejos para conseguir ahorrar en materiales sin sacrificar el acabado final:

  • Materiales en liquidación: Los distribuidores normalmente suelen tener varios modelos que van a quitar de su catálogo, y para eliminar su stock rápidamente hacen descuentos bastante interesantes. Si intentamos elegir materiales de este tipo, se pueden conseguir ahorros de hasta el 35%.
  • Planificación en el suministro de material: Una vez se tiene claro cuanto material se va a necesitar, se deja cerrado con los proveedores. Con esto conseguimos dos cosas:
    • Tenemos tiempo para poder comparar entre distintos proveedores y conseguir el mejor precio
    • Asegurarnos que no va a haber roturas de stock al tener reservado el material, y evitar tener que buscar opciones a última hora, con el perjuicio a los plazos que puede suponer, y costes adicionales en los que se pueda incurrir.
  • Elementos de diseño: Hay ciertos detalles que pueden marcar la diferencia entre una vivienda u otra, pero el problema es que suponen un gasto adicional en la obra. Sabiendo donde poner estos elementos (papel pintado, molduras, iluminación perimetral, etc) una vivienda puede dar un cambio radical sin suponer un agujero en el presupuesto de reforma.
  • Carpintería interior: La carpintería puede ser una de las partidas más importantes de un presupuesto de reforma, según el tipo de obra. Aprovechando elementos modulares como los armarios, y evitando la fabricación a medida de elementos de carpintería se puede ahorrar hasta un 40% en una partida con tanto peso como esta, sin sacrificar mucho en calidades o acabados.
  • Carpintería exterior: Es un punto importante de una reforma, que afecta directamente al confort de la vivienda, por ello no es conveniente elegir materiales de calidad inferior. Pero si se puede elegir un perfil de PVC antes que uno de aluminio RPT para abaratar costes, o hacer las ventanas de una hoja siempre que no sean muy anchas.
Alguno de los materiales elegidos

Seguimos con la obra

Con todo esto en mente, se comienzan a realizar todos los trabajos según el planning establecido. En un proyecto de reforma integral hay muchos trabajos a realizar, y es conveniente no dejar cosas al azar. Algún trabajo que no esté considerado o planificado tiene muchas más probabilidades de generar problemas durante la obra.

Es importante hacer un control de costes y plazos durante la obra, para poder realizar correcciones a tiempo. Todas las semanas se revisan los plazos de ejecución de los equipos y los costes de materiales para asegurarnos que no se producen desvíos significativos. En caso de encontrarnos con un problema aplicamos acciones correctivas para solucionarlo a tiempo, e intentar que no afecte al resto de trabajos planificados.

En proceso de terminar las paredes y el techo de Pladur

Mientras se están realizando todos estos trabajos, hacemos un control de calidad de los mismos. Tenemos un checklist de elementos a revisar a lo largo de toda la obra, que están relacionados con las diferentes fases de la obra. Esto hace que evitemos retrasos innecesarios al haber detectado con antelación problemas que hubieran surgido al final de la obra.

Detalles finales

Una vez realizados todos los trabajos de obra empezamos la fase de remates. Aquí es donde el jefe de obra realiza una inspección exhaustiva del inmueble y hace un listado con todos los repasos necesarios. Una vez hecha esta lista se asignan responsables a cada una de las tareas y fechas para terminarlas. Estos últimos detalles se juntan con el montaje de mobiliario de cocina, griferías, etc, para intentar acortar los plazos todo lo posible.

Llegado este momento, la obra queda lista para ponerla en el mercado. Se ha dejado un piso completamente terminado y listo para entrar a vivir, con detalles de diseño interesantes y calidades muy aceptables para el presupuesto de reforma con el que se contaba. Todo esto es gracias a la profesionalidad de nuestros jefes de obra y proveedores, con los que podemos contar plenamente para cualquier trabajo, por difícil que parezca.

En la próxima entrada os hablaremos de la puesta en el mercado del inmueble, y cómo ha ido el proceso de venta.