Reduciendo los riesgos de una reforma – Parte 1 de 3 – control de costes

Business man hand hold the house model saving small house. House insurance

Siendo este el primero de los tres artículos que escribimos, empezamos por identificar lo que consideramos que son los 3 riesgos más importantes a la hora de ejecutar un proyecto de reforma en un inmueble:

  • Sobrecostes
  • Retrasos en la ejecución
  • Problemas con la calidad del proyecto

En este primer artículo hablaremos sobre las causas de los sobrecostes y sobre qué podemos hacer para minimizar estos riesgos.

Vamos a hablar de 3 tipos de sobrecostes :

1. Sobrecostes producidos al añadir nuevos trabajos al proyecto

Este es el tipo de sobrecoste más “entendible” por parte de un cliente; uno añade trabajos al proyecto y lo razonable es que tenga que pagar por estos trabajos. Dicho esto, debajo dejamos un par de consejos que pueden ayudar a controlar estas situaciones:

  • Esto debería ser una obviedad, pero en el caso de que se añadan unidades a partidas ya existentes en el presupuesto original, las unidades adicionales se deben cobrar al precio de las originales (a menos que exista algún motivo justificado para que esto no sea así -por ejemplo, si es necesario comprar el material de urgencia y no es posible acceder al precio original-). Para asegurar que esto es así, en el contrato de reforma debe quedar claro este punto.
  • Menos obvio es cuando el trabajo requerido no aparece en el presupuesto original. Y aquí viene una recomendación: si tienes dudas sobre si vas a ejecutar una partida en el proyecto (por ejemplo, si colocar armarios empotrados), pide en el presupuesto que se cotice la partida, aunque en un inicio las unidades sean “0”; de esta forma consigues “bloquear” el precio en el caso de que decidas ejecutar estos trabajos.
  • Por último, una buena práctica (no habitual), sería añadir en el contrato de obra un epígrafe en el que se especifique que en el caso de ejecutar partidas que no estén consideradas en el proyecto, el cliente tendría derecho a buscar una solución equivalente a la propuesta por la empresa constructora, debiéndose ésta ajustar al precio en cierta medida (e.g., con un sobre coste máximo del 10%)

2. Sobrecostes por falta de previsión en la presupuestación

Es importante que entendamos el contexto de una reforma, porque es muy especial:

  • Una reforma tiene un coste muy alto (quizá la segunda mayor salida de caja de una familia sólo por detrás de la compra del inmueble). Esto quiere decir que pequeñas variaciones en un presupuesto suponen cantidades muy importantes.
  • El ciclo de “uso” del servicio es extremadamente largo (hablamos de décadas); la consecuencia de esto es que no existe un impacto directo (aunque sí indirecto) por ofrecer un mal servicio al cliente (porque el cliente no va a usar el servicio de nuevo en muchos años)
  • Una vez iniciado el servicio, el cambio de proveedor es complejo. Tanto por temas operativos (habría que encontrar una empresa que quisiera “retomar” los trabajos iniciados por otra empresa), como financieros (con frecuencia se producen adelantos que dejan al cliente en una posición de debilidad en caso de querer terminar el contrato.

Consecuencia de los 3 puntos anteriores: existe un incentivo fuerte para que una empresa constructora (hablamos de aquellas que se enfocan en el corto plazo), presente un presupuesto inferior al real con el objetivo de ganar el contrato, conscientes de que será más adelante en la obra cuando “surjan” trabajos no contemplados inicialmente (momento en el cual será difícil para el cliente realizar un cambio de empresa).

No quiere esto decir que cualquier “imprevisto” se pudiese prever, pero a continuación vemos algunos ejemplos de estos trabajos que “surgen” a mitad de obra y que suelen ser previsibles: emplastecer (“alisar”) las paredes antes de pintar, nivelar la solera antes de colocar un nuevo pavimento, colocar falso techo en ciertas zonas para poder llevar instalaciones, hacer desde cero la instalación de fontanería/electricidad/calefacción/…

Debajo tienes 3 pasos para evitar que estas cosas sucedan:

  • Contrata a arquitecto/interiorista para que defina el proyecto: éste será un profesional independiente de la empresa que ejecuta los trabajos y que por tanto deberá identificar todas los trabajos a realizar sin ningún incentivo para “ocultar” ciertos trabajos
  • Como parte del trabajo de diseño pide que se te entregue un listado de las partidas a presupuestar con las cantidades necesarias de cada partida (es decir, un “presupuesto ciego”). Y con este presupuesto pide a 3 empresas que te entreguen su propuesta (lo normal es que el arquitecto/interiorista trabaje con alguna empresa; aprovecha para pedir al menos un presupuesto de otra empresa)
  • El paso anterior te habrá permitido comparar 2-3 presupuestos de manera real (comparando “peras con peras”). Ahora asegúrate de que en la elección de la empresa constructora, no valoras únicamente el coste (siendo el precio un parámetro de gran importancia, valora la seriedad de la empresa, sus referencias, la disponibilidad de profesionales en las fechas requeridas…)

Aunque creas que la contratación de un arquitecto o interiorista es un coste adicional, en realidad siguiendo estos pasos habrás minimizado las posibilidades de que surjan cuestiones que podían haberse previsto desde un inicio. Y habrás aprovechado para tomar una decisión más acertada acerca de la empresa con la que ejecutar el proyecto.

3. Sobrecostes producidos por imprevistos en la obra

Este tercer tipo de sobrecoste se puede parecer al anterior (de hecho para un cliente puede ser imposible de diferenciar), pero existe una diferencia de fondo muy importante: en este tipo de situaciones no era posible identificar que el trabajo sería necesario (o habría requerido de un estudio mucho más profundo).

Ejemplos de estos sobrecostes podrían ser: estructura dañada (vigas, pilares o muros de carga), problemas con bajantes o saneamiento (en el caso de edificios estos costes deben ser asumidos por la comunidad de vecinos), espesores en solera que dificulten la canalización de instalaciones (lo que requeriría un cambio de diseño), …

La buena noticia es que en el 90% de las situaciones estas “sorpresas” aparecerán en la fase de demoliciones (las primeras semanas de trabajo en cualquier proyecto de reforma). Y al ser así, dejamos una única recomendación que puede ayudar a identificar estas situaciones: inicia los trabajos de demoliciones lo antes posible y realiza una pequeña pausa al concluir estos trabajos para revisar el proyecto y realizar todos los ajustes necesarios. Con esto no sólo podrás tener un diseño realista de la reforma (ya no quedan más sorpresas), sino que habrás podido realizar unos ahorros si contrataste a una empresa especializada en demoliciones (suelen ser algo más económicas).

Esperamos que estos comentarios os hayan sido de utilidad. Si estás pensando en iniciar los trabajos de reforma en tu vivienda, ya sabes que puedes contar con el equipo de Dosplanos para asesorarte desde un inicio del proyecto.