Reformar un local como vivienda es mucho más fácil de lo que piensas

El precio de la vivienda en Madrid sigue siendo uno de los grandes problemas de la capital. Habiendo crecido un 38% en 4 años, mucha gente ve cómo el sueño de ser propietario se aleja cada vez más. 

Sin embargo hay algunas zonas de la Comunidad de Madrid donde se dan unas condiciones propicias para un tipo de proyecto inmobiliario que puede hacer más fácil y barato el sueño de tener una vivienda. 

 

La alternativa de reformar un local como vivienda

Hay zonas de Madrid donde se combinan dos factores que hacen la reforma de locales en viviendas una alternativa muy interesante a la compra de viviendas ya establecidas. 

Por una parte, el que haya un exceso de locales comerciales que no encuentran empresas para que los exploten. Por otro lado, que se dé una escasez de viviendas y por tanto los precios estén relativamente altos. 

Una de las ventajas de vivir en un antiguo local comercial es que tiene fácil acceso al no tener escaleras. Además la reforma te permite más flexibilidad en la entrada y las ventanas pueden ser mucho más amplias (siempre y cuando tengas licencia), lo que te puede permitir ganar muchas más luz que en un piso. 

Como contrapunto, el hecho de que sea un bajo puede generar más problemas de seguridad en el hogar porque no hay un portal ni una escalera que separe la calle de la vivienda. 

Además, aunque el piso puede tener una gran luminosidad, lo normal es que las ventanas sean traslúcidas, perdiendo las vistas al exterior.

Algunos ayuntamientos de la comunidad como por ejemplo el de Coslada han identificado esta oportunidad y están dando facilidades a promotores para convertir estos locales en viviendas. 

Fundamentalmente se necesita cambiar la licencia de local comercial a vivienda y esto puede ser más o menos complicado porque se deben cumplir varios requisitos. Al final de este proceso el antiguo local obtiene la cédula de habitabilidad.

 

Cómo convertir un local comercial en una vivienda

Para que el consistorio te permita convertir un local comercial en una vivienda debes preparar un proyecto con un arquitecto y presentarlo al ayuntamiento. Si todo va bien, este te lo concederá en un plazo de 3 meses, tras los cuales se pueden empezar los trabajos. 

Puedes empezar los trabajos antes de que te concedan la licencia, pero te arriesgas a que el permiso sea denegado y tengas que parar los trabajos, perdiendo ese esfuerzo y dinero. 

Aquí puedes encontrar toda la información que necesitas sobre los criterios para convertir un local en una vivienda. 

 

Ejemplo de reforma de local comercial para viviendas 

En Dosplanos hemos tenido el honor de trabajar en un proyecto en el que convertimos dos locales comerciales (una sucursal de banco y una cristalería) en 5 viviendas.

Este tipo de reforma presenta algunas particularidades. Por ejemplo, al ser espacios que nunca se habían concebido como viviendas, suelen requerir una cuidadosa planificación y más demoliciones que una vivienda establecida. 

También se tiene que pensar desde cero cómo va a distribuirse la vivienda, dónde van a ir los dormitorios y cómo se va a “caminar” dentro del piso (tabiques, etc).

reformas de locales

Normalmente hay que crear nuevos accesos y ventanas donde no las había. Y como son bajos, las ventajas suelen ir acompañadas de una reja de protección para que sea más difícil acceder al inmueble, y compuestas de un cristal traslúcido para más intimidad sin perder entrada de luz. 

reformas de locales

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Luego, dentro del local se deben plantear entradas de luz donde no las había y esto requiere crear huecos en muros. 

En la sucursal bancaria en la que trabajamos tuvimos que hacer esto, ya que en las oficinas de dentro de la sucursal no había ventanas y para una vivienda eso quedaba demasiado oscuro. 

reformas de locales

Otro de los retos que aparece es adaptar las necesidades de luz y agua (contadores, arquetas, etc) a lo establecido por la comunidad de vecinos. 

 

Oportunidades de conversión de locales comerciales en Madrid

Existen muchos lugares de Madrid donde esto puede ser una oportunidad interesante de inversión.  De hecho es una operación en alza que en marzo de 2019 tenía 500 proyectos en tramitación. 

Donde se encuentran las mayores oportunidades son en lugares con escasez de viviendas y poco densos (con muchos edificios de 3 y 4 plantas) que en su planificación inicial crearon mucho más espacios de locales de los que necesitaban para servir a su población. 

En el mapa se muestra que los distritos que más autorizaciones han dado sob Ciudad Lineal y Fuencarral-El Pardo. Algunas zonas céntricas como Chamartín y Latina tienen están en el top 5. Las zonas más centrales de la capital no son muy propicias porque los locales tienen mucha demanda para ser explotados por empresas. 

reformas de locales madrid

Fuente: ayuntamiento de Madrid y el País

 

¿Es más barato que una vivienda establecida?

En estas zonas propicias para la conversión de locales comerciales en viviendas casi siempre te va a salir más barato reformar un local que comprar un piso reformado. 

El precio de los locales que reformamos es comparable con un piso no reformado del mismo tamaño en la misma zona. 

En general, puede suponer un ahorra del 12-15% sobre la compra de una vivienda. 

Si tienes alguna duda sobre este tipo de proyectos ponte en contacto con nosotros en el 656 29 05 69.